Değer artış kazancı vergisi hesaplama aracıyla, satın aldığınız ev, arsa, dükkân veya fabrikayı 5 yıl dolmadan satarsanız ne kadar gelir vergisi ödeyeceğinizi saniyeler içinde görebilirsiniz. Araç; 2026 yılı istisna tutarını, gelir vergisi tarifesini ve Yİ-ÜFE endekslemesini otomatik olarak uygular.
Hesaplama aracı · 2026
Ödenecek gelir vergisi
Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Değer artış kazancı vergisi, satın alınan bir gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılması hâlinde, alış ile satış arasındaki kazanç üzerinden ödenen gelir vergisidir. Halk arasında “emlak satış vergisi” ya da “5 yıl kuralı” olarak da bilinir. Konut, arsa, tarla, dükkân, ofis ve fabrika gibi tüm taşınmazlar kapsama girer.
5 yılın hesaplanmasında tapu tescil tarihi esas alınır. Miras veya bağış yoluyla karşılıksız edinilen gayrimenkullerin satışı ise süre şartı aranmaksızın bu verginin dışında kalır.
2026 Yılı Parametreleri
| Parametre | 2026 |
|---|---|
| Değer artış kazancı istisnası | 150.000 ₺ |
| Endeksleme şartı | Yİ-ÜFE artışı en az %10 |
| Beyan dönemi (2026 satışları) | 1–31 Mart 2027 |
| Ödeme | Mart ve Temmuz 2027 |
2026 Gelir Vergisi Tarifesi
| Gelir dilimi | Oran |
|---|---|
| 190.000 ₺’ye kadar | %15 |
| 190.000 – 400.000 ₺ | %20 |
| 400.000 – 1.000.000 ₺ | %27 |
| 1.000.000 – 5.300.000 ₺ | %35 |
| 5.300.000 ₺ üzeri | %40 |
Ücret dışı gelirler için 2026 tarifesi (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).
Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?
Formül
Vergi matrahına gelir vergisi tarifesi uygulanır.
- Endeksleme: Alış bedeli, alıştan bir önceki ay ile satıştan bir önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse bu oranda artırılır. Yüksek enflasyon döneminde bu adım vergiyi ciddi ölçüde düşürür.
- Masraflar: Satışta satıcının ödediği tapu harcı (genellikle %2), emlak komisyonu gibi giderler kanunda açıkça sayılır ve kazançtan düşülür. Alışta ödenen tapu harcı da uygulamada maliyetin parçası olarak dikkate alınır. Araç her iki harcı varsayılan olarak %2 hesaplar; tutarlar tapuda beyan edilen değere göre farklıysa elle düzeltebilirsiniz.
- İstisna: Kazancın 150.000 ₺’lik kısmı vergiden muaftır. Kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname de verilmez.
- Tarife: Kalan matraha %15’ten başlayıp %40’a kadar çıkan artan oranlı tarife uygulanır. Aynı yıl kira geliri gibi başka beyan edilecek geliriniz varsa, kazanç bu gelirle birlikte vergilendirilir.
Örnek Hesaplama
Mart 2023’te 4.000.000 ₺’ye alınan bir daire, Ekim 2026’da 6.500.000 ₺’ye satılıyor. Şubat 2023 ile Eylül 2026 arasındaki Yİ-ÜFE artışı yaklaşık %176 olduğu için alış bedeli endekslendiğinde yaklaşık 11 milyon ₺’ye çıkar. Endekslenmiş maliyet satış bedelinin üzerinde kaldığından, kâğıt üzerindeki 2,5 milyon ₺’lik farka rağmen vergi doğmaz. Kendi rakamlarınızla denemek için hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Değer Artış Kazancı Vergisi Ödememek İçin Nelere Dikkat Edilmeli?
- 5 yılı bekleyin: Tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışlar vergi dışındadır. Araç, kaç gün kaldığını da gösterir.
- Belgeleri saklayın: Alış ve satıştaki tapu harcı makbuzları, komisyon faturaları gibi belgeler masraf olarak düşülebilir.
- Gerçek bedel beyan edin: Tapuda düşük bedel gösterilmesi, ileride satışta daha yüksek değer artışı ve vergi riski doğurur.
- Ticari kazanç riskine dikkat: Sürekli ve kâr amacıyla yapılan alım satımlar değer artış kazancı yerine ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Değer artış kazancı vergisi 2026’da ne kadar?
2026’da elde edilen değer artış kazancının 150.000 ₺’lik kısmı vergiden istisnadır. Aşan kısım, %15 ile %40 arasında değişen gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
5 yıl dolmadan ev satarsam vergi öder miyim?
Satın aldığınız gayrimenkulü 5 yıl dolmadan satarsanız ve endekslenmiş maliyet ile masraflar düşüldükten sonra kalan kazanç 150.000 ₺’yi aşarsa, aşan kısım için vergi ödersiniz. Kazanç bu tutarın altındaysa vergi ve beyan yükümlülüğü doğmaz.
5 yıl hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Süre, gayrimenkulün tapuda adınıza tescil edildiği tarihten itibaren hesaplanır ve satışın tapuda gerçekleştiği tarihe kadar sayılır.
Mirasla kalan evi satarken vergi öder miyim?
Hayır. Miras veya bağış gibi karşılıksız yollarla edinilen gayrimenkullerin satışında, süre ne olursa olsun değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Yİ-ÜFE endekslemesi nasıl yapılır?
Alış bedeli, alıştan bir önceki ay ile satıştan bir önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artış oranında güncellenir. Bu artış %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz.
Değer artış kazancı ne zaman beyan edilir?
2026 yılında yapılan satışlardan doğan kazanç, 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Sonuç neden GİB Hazır Beyan hesaplamasından farklı çıkıyor?
Hesaplama yöntemimiz GİB ile aynıdır: alıştan ve satıştan bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi, %10 endeksleme eşiği, 150.000 ₺ istisna ve 2026 tarifesi. Fark iki nedenden doğabilir. Birincisi, GİB aracındaki endeks tablosu henüz Temmuz 2026 endeksinde kalmıştır; aracımız TÜİK’in açıkladığı en güncel endeksi kullanır. İkincisi, aracımız alış ve satıştaki tapu harçlarını varsayılan olarak %2 hesaplayıp düşer; GİB aracı ise yalnızca elle girilen giderleri düşer. Ağustos 2026 öncesi satışlarda harç hesabını kapattığınızda sonuçlar birebir aynıdır. Araç, farkı ve nedenini sonuç kutusunda ayrıca gösterir.
Diğer Hesaplama Araçları
Otto34 olarak satış öncesi değerleme ve vergi planlamasında yanınızdayız.
Son güncelleme: 27 Ekim 2026. Kaynaklar: 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, Gelir Vergisi Kanunu mük. 80–81, TÜİK Yİ-ÜFE. Hesaplama sonuçları bilgilendirme amaçlıdır; kesin vergi tutarı için mali müşavirinize danışın.