Değerli Konut Vergisi 2027: Eviniz Vergiye Girer mi?
3 Kasım 2026’da 2027 yılı yeniden değerleme oranı %27,83 olarak açıklandı. Bu oran emlak vergisinden harçlara kadar pek çok tutarı belirliyor ve ev sahiplerinin aklındaki ilk soru şu: Değerli konut vergisi 2027’de hangi evleri kapsayacak, sınır ne olacak ve benim evim vergiye girer mi?
Bu rehberde 2026 ve 2027 tutarlarını, hesaplama yöntemini, muafiyetleri ve beyan takvimini sade bir dille özetledik. Kendi konutunuz için tahmini tutarı görmek isterseniz doğrudan hesaplama aracına geçebilirsiniz.
Rakamlarla değerli konut vergisi
* 2027 tutarları, 3 Kasım 2026’da açıklanan %27,83 yeniden değerleme oranına göre tahminidir; kesin tutarlar Resmî Gazete’de yayımlanacak tebliğle belli olacaktır.
Değerli Konut Vergisi Nedir?
Değerli konut vergisi, değeri yasal sınırı aşan konutlar için her yıl ayrıca ödenen bir servet vergisidir. Emlak vergisinden bağımsızdır; emlak vergisini ödeyen bir konut sahibi, sınır aşılıyorsa değerli konut vergisi de öder.
Burada önemli olan, piyasa değeri ya da ilan fiyatı değil, belediyenin belirlediği bina (emlak) vergi değeridir. Bu yüzden piyasa değeri 25–30 milyon ₺ olan bir daire, emlak vergi değeri sınırın altında kaldığı için kapsam dışında olabilir.
2027’de Neden Daha Fazla Ev Kapsama Girebilir?
Haberlerde gözden kaçan kritik nokta şu: 2027’de iki tutar farklı hızlarda artıyor. 19 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanun ile emlak vergi değerleri 2027’den itibaren yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılacak. Değerli konut vergisinin alt sınırı ve dilimleri ise Emlak Vergisi Kanunu’na göre bu oranın yarısı kadar güncelleniyor.
2027’de ne değişiyor?
Değerler sınırın yaklaşık iki katı hızla artacağı için, 2026 bina vergi değeri yaklaşık 15,8 milyon ₺’nin üzerinde olan konutlar 2027’de kapsama girebilir.
Bazı haberlerde 2027 alt sınırının yaklaşık 22,6 milyon ₺ olacağı yazılsa da bu hesap oranın tamamını esas alıyor. Kanundaki yarı oran uygulamasına göre beklenen sınır yaklaşık 20,2 milyon ₺’dir. Kesin tutar, yılsonunda Resmî Gazete’de yayımlanacak tebliğle belli olacak.
Değerli Konut Vergisi 2026 ve 2027 Tarifesi
2026 tarifesi (yürürlükte)
| Bina vergi değeri | 2026 tarifesi |
|---|---|
| 17.711.000 ₺’ye kadar | Vergi yok |
| 17.711.000 – 26.567.000 ₺ | Aşan kısım için binde 3 |
| 26.567.000 – 35.425.000 ₺ | 26.568 ₺ + aşan kısım için binde 6 |
| 35.425.000 ₺ üzeri | 79.716 ₺ + aşan kısım için binde 10 |
Kaynak: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), Resmî Gazete 31.12.2025.
2027 tahmini tarife
| Bina vergi değeri | 2027 tahmini tarife |
|---|---|
| 20.175.000 ₺’ye kadar | Vergi yok |
| 20.175.000 – 30.263.000 ₺ | Aşan kısım için binde 3 |
| 30.263.000 – 40.354.000 ₺ | 30.264 ₺ + aşan kısım için binde 6 |
| 40.354.000 ₺ üzeri | 90.810 ₺ + aşan kısım için binde 10 |
2026 tutarlarının yeniden değerleme oranının yarısı (%13,915) kadar artırılmasıyla hesaplanmış tahmini tutarlardır; 1.000 ₺’ye kadar kesirler dikkate alınmamıştır.
Evim Değerli Konut Vergisine Girer mi? Hesaplayın
Belediyenizden öğrendiğiniz 2026 emlak vergi değerini girin; araç 2027 tahmini değerini, beklenen alt sınırı ve ödenecek tahmini vergiyi göstersin.
Hesaplama aracı · 2027 tahmini
Tahmini 2027 değerli konut vergisi
Örnek hesaplama
2026 bina vergi değeri 18.000.000 ₺ olan bir daire 2026’da sınırı az farkla aşar ve yaklaşık 867 ₺ vergi öder. Değer 2027’de %27,83 artarak yaklaşık 23.009.000 ₺’ye çıkar. Beklenen alt sınır 20.175.000 ₺ olduğundan aşan 2.834.000 ₺ için binde 3 üzerinden yaklaşık 8.500 ₺ değerli konut vergisi hesaplanır.
Kimler Muaf?
- Tek konutu olanlar: Türkiye’de yalnızca bir konutu olan gerçek kişiler, konutun değeri ne olursa olsun bu vergiyi ödemez.
- Birden fazla konutu olanlar: Vergiye tabi konutlardan değeri en düşük olanı muaftır; tercih beyan süresi içinde vergi dairesine bildirilir.
- Hisseli ve intifa haklı konutlar: Muafiyet ilgili hisse veya hak yönünden uygulanır. Kapsama girip girmeme konutun toplam değerine göre belirlenir, vergi hisse oranında ödenir.
- Diğer muafiyetler: Kamu idarelerine ait konutlar, inşaat işletmelerinin ilk satışı yapılmamış yeni konutları ve işyeri olarak ruhsatlı kullanılan konutlar kapsam dışındadır.
Emlak Vergi Değerimi Nasıl Öğrenirim?
Konutunuzun bina vergi değerini; belediyenizin e-belediye sayfasından, emlak vergisi tahakkuk veya ödeme belgenizden ya da belediyenin emlak vergisi biriminden öğrenebilirsiniz. Değerli konut vergisi beyannamesinde de belediyeden alınan, ilgili yıla ait değeri gösteren belge kullanılır.
Beyan ve Ödeme Takvimi
| Adım | 2027 takvimi |
|---|---|
| Beyanname | 1–20 Şubat 2027 |
| 1. taksit | Şubat 2027 sonu |
| 2. taksit | Ağustos 2027 sonu |
Beyanname, konutun bulunduğu yerin vergi dairesine elektronik ortamda ya da mali müşavir aracılığıyla verilebilir.
Ayrıca hatırlatalım: 2026 yılı emlak vergisinin ikinci taksiti için son gün 30 Kasım 2026’dır. Değerli konut vergisinden ayrı bir yükümlülüktür.
Sıkça Sorulan Sorular
Değerli konut vergisi 2027 alt sınırı ne kadar?
2026 alt sınırı 17.711.000 ₺’dir. Kanuna göre bu tutar yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırıldığından, %27,83’lük orana göre 2027 sınırının yaklaşık 20.175.000 ₺ olması bekleniyor. Kesin tutar Resmî Gazete’de yayımlanacak tebliğle belli olacaktır.
Değerli konut vergisinde piyasa değeri mi esas alınır?
Hayır. Vergide belediyenin belirlediği bina (emlak) vergi değeri esas alınır; piyasa değeri veya ilan fiyatı dikkate alınmaz.
Tek evim var, değerli konut vergisi öder miyim?
Hayır. Türkiye’de yalnızca bir konutu olan gerçek kişiler, konutun değeri ne olursa olsun değerli konut vergisinden muaftır.
Değerli konut vergisi ne zaman beyan edilir ve ödenir?
Beyanname ilgili yılın 1–20 Şubat tarihleri arasında verilir. Vergi Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.
Hisseli evde değerli konut vergisi nasıl hesaplanır?
Konutun kapsama girip girmediği toplam bina vergi değerine göre belirlenir. Hesaplanan vergi, her malik tarafından hissesi oranında ödenir.
2027’de neden daha fazla ev kapsama girebilir?
7566 sayılı Kanun ile emlak vergi değerleri 2027’den itibaren yeniden değerleme oranının tamamı kadar artarken, değerli konut vergisi sınırları bu oranın yarısı kadar artıyor. Bu fark, 2026’da sınırın altında kalan bazı konutları 2027’de kapsama sokabilir.
Alım, satım ve portföy planlamasında Otto34 danışmanlarından destek alın.
Son güncelleme: 6 Kasım 2026. Kaynaklar: Emlak Vergisi Kanunu md. 42–44, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), 7566 sayılı Kanun, Hazine ve Maliye Bakanlığı 2027 yeniden değerleme oranı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutar ve yükümlülükler için mali müşavirinize danışın.
